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中国社科院:住宅价格上涨趋势未变,需防止市场大幅波动
时间:2019-5-23 | 作者:信和众联

5月23日,中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学?#21335;?#20986;版社共同发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》。蓝皮书显示,住宅价格上涨趋势未变,防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标。2019年预测住宅销售平均价格约9206元/平方米,预期价格增长7.6%。

蓝皮书指出,在经历了2017年“最严调控年”之后,2018年房地产市场表现出政府调控与市场供需多方的博弈。2019年,货币政策继续放松的空间逐渐缩小,?#26376;?#24066;的刺激作用比较有限,加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生改变,预计2019年房地产市场销售回落,投资增速放缓,行业平稳调整的趋势不会发生实?#24066;?#36716;变。

发挥城市政府的主体责任,实行局部试探性微调

蓝皮书显示,2019年,房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则,但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松。房地产调控政策基调为:维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场重中之重;房地产调控政策分化是大势所趋;“一城一策”则体现了政策的灵活性,更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。

蓝皮书中指出,预计政策调整以结构化方式进行,各地将充分发挥城市政府的主体责任,自下而上,实行局部试探性微调。

不同城市的市场运行结果将明显分化:一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点,?#23454;?#26494;动过紧的行政管制措施,在政策边际改善之下,市场?#23665;?#27963;跃度将有所提升,销售面积同比可能实?#20013;?#24133;增长;三?#21335;?#22478;市区别对待棚改安置,已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底,加之市场需求透支,市场销售有可能进一步回落。

蓝皮书报告课题组指出,2018年12月19~21日,中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”在2018年的政府工作报告中将落实城市主体责任进一步明确,意味着地方政府调控房地产市场的自主权力进一步扩大。如果说“因城施策”带有中央定调的意味,那么地方政府在房地产调控过程中提出“一城一策”则体现了政策的灵活性。强调“一城一策?#20445;?#26356;加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。由于不同城市的房地产市场?#23665;?#36208;势、库存状况、房价状况各不相同,城市政府根据实?#26159;?#20917;制定政策,承担调控的主体责任。除了限制市场需求的行政性措施和市场管理权限之外,作为地方税种的房地产税?#37096;?#33021;将是落实城市主体责任的一个重要手段。

2019年房地产开发投资面临较大回调压力

蓝皮书显示,2018年1~12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%,增速比上年同期提高2.5个百分点。虽然2018年全年房地产开发投资依然保?#25351;?#36895;增长,但增速比前11个月回落0.2个百分点。从不同城市看:2018年一线城市投资增速稳步回升,2019年有望?#26377;?#36825;一趋势;二线城市投资低速徘徊,年?#36164;?#22330;热度明显提升;三?#21335;?#22478;市2018年投资增速不断放缓,2019年仍将面临较大的回调压力。

总体来看,投资增速放缓主要受两方面因素影响。一是政策因素。在2018年房地产市场整体调控政策?#29615;?#26494;、各地调控手段不断升级的背景下,中小房企投资明显乏力。二是融资环?#22330;?#34429;然在2018年第四季度市场流动性有了较为明显的缓解,但对于房企的直接拉动作用仍有限,从而导致了房企投资增速放缓。2018年下半年以来,土地拍卖市场?#20013;?#36716;冷,企业拿地态度普遍谨慎,底价?#23665;弧?#27969;拍频现。鉴于市场下行压力不断积聚,商品房销售面积、土地购置面积增速双双下滑,将显著抑制企业新开工意愿,短期内新开工面积将进入下行通道,年内不排除步入负增长区间的可能性。

展望2019年,蓝皮书报告课题组认为,由于房地产市场销售回落,土拍市场转冷,新开工意愿不足,全年投资增速将面临较大回调压力。

防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标

蓝皮书指出,2019年商品住宅市场应关注以下三个问题。

?#29615;?#38754;,住宅市场去库存基?#22659;?#21151;实现预期目标。蓝皮书显示,2018年住宅投资和住宅新开工面积实现较快增长,而竣工面积增速大幅下?#25285;?#32467;果施工面积?#20013;?#22686;长。从销售看,现房销售?#20013;?#22823;幅下?#25285;?#36825;?#25176;?#25104;一个剪刀差,即竣工增长放缓,部分城市现房库存偏低,2019年预测销售面积明显大于竣工面积,可售面积将进一步减少,可能对房价上升产生更大压力。应在相应城市增加和加快住宅供给。

另?#29615;?#38754;,因城施策和分类调控实施效果开始显现。2018年各地出台450余项调控政策,说明因城施策和分类调控已经深入推进。正是因城施策,使住宅市场建设、投资和销售指标的趋势和结构发生明显变化,其中有很多新的态势需要进一步调研和跟踪研究。中央提出的构建房地产长效机制虽然是有一个过程,但其紧迫性也是显而易见的。笔者认为,因城施策是房地产长效机制的重要环节,因城施策和分类调控的成功实践将有力推进长效机制的形成。

蓝皮书报告课题组认为,住宅价格上涨趋势未变,防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标。2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%,明显高于预期。2019年预测住宅销售平均价格约9206元/平方米,预期价格增长7.6%,这是全国平均水平。可以推测,部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。应对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警,将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。

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