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如何稳地价房价?专家:政策已很严厉 关键在落实
时间:2019-5-25 | 作者:信和众联

地价与房价,到底谁影响谁?从“面粉”与“面包”?#21335;?#20114;关系看,显然地价对房价的影响最为直接。今年3月份以来,国内部分热点城市如武汉、苏州、杭州等的土地市场渐趋火热,高溢价、“地王”频现。而众多知名房企也成为各城市土拍场上的常客,频频斥重金拿地纳储。与此同时,房价上涨亦频引关注。国家统计局数据显示,4月份房价环比和同比上涨城市数量继续增加;本月18日,因为新房和二手房价格涨幅过快,住建部已对苏州、佛山等10个城市进行预警提示。哪些城?#26032;?#24066;过热?哪些城?#26032;?#24066;平稳?

近日,《每日经济新闻》记者分别赴北京、上海、佛山等地楼市进行实地调查,为读者展示这些城?#26032;?#24066;真实的表现。

在去年下半年以来“稳地价、稳房价、稳预期”“因城施策、分类调控”的调控思路下,房地产市场出现明显降温。

但进入2019年,尤其是春节之后,楼市、地市回暖的信号频现:部分城?#26032;?#24066;?#23665;?#22823;幅回升、房价出现较快上涨苗头,开发商抢地热情高涨、地王频出。而这,并?#29615;?#21512;“稳地价、稳房价、稳预期”的思路。5月初,因一手房、二手房价格指数累计涨幅过大,住建部对苏州、南宁、佛山、大连等4座城市进行预警提示。

那么,在“稳”的基调下,地价、房价究竟能不能稳得住??#25351;?#22914;何稳住呢?

因城施策效果渐显

苏州、南宁、佛山、大连4市被预警提示后,住建部再次强调了要“始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处”。显然,去年底提出的“稳地价、稳房价、稳预期?#20445;?#23558;是未来一段时间楼市调控的主基调。

数据显示,年初以来全国土地市场因城施策效果明显,整体呈现平稳态势。

根据Wind数据,至5月19日,全国100个大中城市累计供应住宅类用地数量1713幅,累计供地面积9153.57万平方米,分别较去年同期增加1.84%、0.25%,且均创2015年以来同期新高。

?#23665;环?#38754;,100个大中城市宅地累计?#23665;?#23429;地数量1442幅、面积7636.09万平方米,分别较去年同期减少6.3%、7.59%。尽管?#23665;环?#25968;、面积均出现下滑,但累计?#23665;?#37329;额却同比增长9.52%,达到9617.37亿元,创下同期历史新高。

不过,虽然累计?#23665;?#37329;额“逆势”上涨9.52%,但这一涨幅也创下了自2016年以来的同期最低。显然,在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下,地价逐渐企稳,因城施策的政策效应正逐渐显现。

但另?#29615;?#38754;,土地市场虽总体呈平稳态势,但市场依然保持热度,竞拍热度提升,热点城市地价、溢价率显著上升。

中指院数据显示,今年前4个月,其监测的300个城市住宅用地楼面价?#20013;?#19978;涨。?#23665;?#27004;面价在2月份结束了连续11个月的同比下跌态势后,3月份同比涨幅扩大,4月份同比涨幅进一步扩大到20%以上,而绝对价格已达到近4900元/平方米的历史单月次高水平,仅比2017年9月的最高水平低400元/平方?#20303;?/p>

与此同时,土拍溢价率也出现底部回升态势。3月300城住宅用地平均溢价率为23.6%,同比提升2.6个百分点,环比提升13个百分点。而4月份溢价率进一步走高。

土地流拍率的降低,也佐证了土地市场的热度依旧。1月份300城住宅用地流拍率环比下降5.4个百分点至8.5%,2月份流拍率下降至6.1%,3月份进一步下降至1.8%,4月份流拍率虽然达到5.4%,但仍处于?#31995;?#27700;平。

“房地产行业的竞争越来越激烈,在强者恒强、弱者渐弱的行业格局下,部分大型房企短期补仓的意愿强烈,而年初以来融资环境?#21335;?#23545;宽松,房企资金压力得到一定缓解,也为他们积极拿地创造了条件。”易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,“春节后楼市出现局部回暖迹象,并带动市场预期向好,这也导致出现房企在部分城市集中抢地?#21335;?#35937;。”

如何稳住地价房价

到底是高地价推高了房价,还是高房价带动了高地价?

也许并不好下结论。但作为“面粉”的土地,其价格的涨与跌、高与低,会影响到房企投资、卖房的策略和节奏,影响到楼市的市场情绪。反过来也是如此,房价的涨与跌、高与低,也会直接影响到房企投资拿地的策略和节奏,以及政府土地供应的计划和节奏。

实际上,对地方而言,?#32435;?#22478;市面貌、保障教育民生等,想要干出?#29615;?#25104;绩,就需要巨大投入。钱从哪里来?卖地无疑是见效最快、效果最好的方式。

而作为财政收入的重要组成部分,政府性基金收入中的土地出让金,在不少城市的财政收入中具有举足轻重的作用。

据克而瑞数据,2018年杭州以2393亿元的土地出让金继续位?#23588;?#22269;各城市首位,而同年其一般公共预算收入为1825亿元,土地出让金与一般公共预算收入的比值达到131%。

虽然土地出让金与一般公共预算收入并不是从属关系,但两者的比?#31561;?#33021;从侧面?#20174;?#20986;地方财政收入的含金量,以及对土地财政的依赖性。

《每日经济新闻》记者对2018年土地出让金排名前28位城市梳理后发现,杭州以131%的比值位居首位,佛山、济南、昆明紧随其后,比值均超过100%,而北京、上海、深圳3个一线城市分别以29%、26%、11%位居最后三位。

财政部的数据显示,2018年全国土地出让收入6.5万亿元,同比增长25%,创历史新高。不过今年一季度,全国土地出让收入同比下降9.5%。

显然,不是每个城市都有底气和实力对土地财政说不。但如何在巨大的城市建设运营投入、土地出让收入,与稳地价、稳房价之间做好平衡,?#20174;?#20026;重要。

其实,在5月18日被住建部点名预警提?#23616;?#21069;,苏州就已在5月11日出台《关于进一步促进全市房地产市场?#20013;?#20581;康发展的补充意见》,对高新区、工业园区的新房或二手房采取限售政策,并调整土地出让报价规则。

5月16日晚,苏州工业园区管委会发?#32426;?#30693;,通过进一?#36739;?#21270;人才优先购买商品住房、学位调整等政策,为园区楼市“降温”。随后的5月17日,苏州市吴江区的1宗宅地调整出让规则,将该宗土地的市场指导价下调5%、网上竞价中止价下调16%、一次性报价区间最高下调19%。

“目前从整体上看,楼市的调控政策已经很严厉了,像限购、限贷、限售、限价等,一些城市首套房贷利率上浮15%甚至更高,还有一些城市打击首付贷、限制企业购房等。”严跃进告诉记者,“政策这么严厉,但调控能不能看到效果,关键在于地方如何将这些政策落实到位。”

多位业内人士也向《每日经济新闻》记者表示,目前的楼市调控,地方政府是第一责?#31283;耍?#35201;承担调控的主体责任。楼市“维稳”不力,必定会受到?#32487;浮?#38382;责。显然,政策即使再严厉,但如果执行、落实不到位,“跑冒?#28201;?#20005;重的话,调控效果只会事倍功半。

北京信和众联房地产经纪有限公司成立于2003年6月,是以房地产前期咨询、销售代理、营销策划、广告企划、投融资服务为主要业务的房地产中介机构。信和众联凭借精诚合作的团队、高效独特?#21335;?#21806;模式、快速的市场?#20174;?#33021;力以及卓越的培训体系,经过10年的时间,现已成长为山东、河南地区市场份额增长最快、信誉卓著的房地产综合服务企业,业务?#27573;?#24310;伸全国各地。

 

 

 
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